Pachtvertrag
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Die Pacht ist die im Pachtvertrag vereinbarte Überlassung einer Sache (oder von Rechten) und der Erträge daraus, gegen Zahlung einer Pacht, des Pachtzinses. Ein Pachtvertrag ist einem Mietvertrag sehr ähnlich. Der Pachtvertrag sichert dem Pächter im Gegensatz zur Miete nicht nur den Gebrauch der Pachtsache zu, sondern auch den Ertrag aus dieser, sofern die Nutzung der Pachtsache ordnungsgemäß erfolgt (sog. Nutzungen). Der Pächter entrichtet hierfür dem Verpächter den Pachtzins.
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[Bearbeiten] Übersicht
Der Pachtvertrag ist in Deutschland in den Vorschriften der §§ 581-597 BGB geregelt (Pacht: §§ 581 ff. BGB, Landpacht: §§ 585 ff. BGB).
Anders als beim Mietvertrag kann der Pachtvertrag als gegenseitiger Vertrag nicht nur über Sachen, sondern zusätzlich auch über Rechte geschlossen werden. Ferner wird nicht nur der Gebrauch der Sachen beziehungsweise Rechte gestattet, mit dem Pachtvertrag ist auch die Ziehung der Früchte aus der Sache möglich. So wird im Pachtvertrag als Gegenleistung nicht (wie im Mietvertrag) ein fester monatlicher Betrag vereinbart, sondern Zahlungen in Abhängigkeit vom Umsatz oder Ertrag.
Deshalb finden Pachtverträge heute überwiegend in der Gastronomie und der Landwirtschaft (Landpacht) Anwendung.
Genau wie die Miete ist die Pacht ein Dauerschuldverhältnis, das durch Ablauf der vereinbarten Dauer oder durch Kündigung beendet wird. Für die meisten Pachtverträge treten neben den zivilrechtlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs noch öffentlich-/privatrechtlich-gemischte Gesetze hinzu, wie das Bundeskleingartengesetz (Deutschland) bei der Pacht von Kleingärten, das Bundesjagdgesetz bei der Pacht einer Jagd.
Dem Pachtvertrag ähnlich ist das verbundene Geschäft des Franchising beziehungsweise Franchise-Vertrag.
Auch das Nutzungsrecht und Entgelt für eine Software (ASP-Lösung) können in einem Pachtvertrag geregelt sein.
[Bearbeiten] Pflichten des Verpächters und Pächters
Der Verpächter muss wie der Vermieter dem Pächter die Sache beziehungsweise das Recht zum Gebrauch (im Landpachtrecht Ziehung der Feldfrüchte) überlassen. Der Pächter muss dafür die vereinbarte Pacht („den Pachtzins“) entrichten. Hinsichtlich des Gebrauchs der Sache sind die Vorschriften über die Miete weitgehend anwendbar.
Der Pächter ist weiterhin berechtigt, das Inventar zu nutzen, und auch verpflichtet, das Inventar nach Beendigung des Vertrages zurückzugeben.
In früheren Zeiten wurde die Pacht oft auch in Form eines vereinbarten Anteils am Naturalertrag erbracht: z. B. „Halbpacht“, „Halbpächter“ (Abgabe der Hälfte des Ertrags).
[Bearbeiten] Pfandrecht
Dem Pächter kommt gegenüber den Forderungen gegen seinen Verpächter ein Pfandrecht aus der Pacht nach § 583 BGB zugute. Der Verpächter selbst erhält ein Pfandrecht aus § 592 BGB für seine Forderungen gegen Pächter.
[Bearbeiten] Kündigung
Die Kündigung ist mit der Miete ausgestaltet. Sie ist gegenüber dem Verpächter oder dem Pächter zu erklären. Stirbt der Pächter, besteht ein besonderes Kündigungsrecht der Erben und des Verpächters innerhalb eines Monats mit einer Frist von sechs Monaten bis zum Ende eines Quartals zu kündigen. Ansonsten gelten die Vorschriften der Miete weitgehend entsprechend.
[Bearbeiten] Beispiele
Pachtverträge beziehen sich oft auf Grundstücke mit und ohne Bebauung. Landpacht bezeichnet die Verpachtung zur Landwirtschaftlichen Nutzung, Erbpacht ermöglicht dem Pächter die Bebauung des gepachteten Grundstücks (der Vertrag läuft dann üblicherweise 99 Jahre). Die heute in Europa selten gewordene, aber in Lateinamerika, Asien und Afrika noch häufige Teilpacht (auch Teilbau) ist eine Form, bei der sich Pächter und Landbesitzer den Ertrag des Landes teilen, dies geschieht zu variablen Anteilen, bei einer Teilung zu gleichen Teilen spricht man auch von Halbpacht.
[Bearbeiten] Verwandte Themen
Andere Überlassungsarten sind Leihe und Miete.
[Bearbeiten] Situation in Österreich
[Bearbeiten] Pachten von Geschäftsräumlichkeiten
Vor Abschluss eines Vertrages über die Nutzung von Geschäftsräumlichkeiten sollten sich die Vertragspartner unbedingt Klarheit verschaffen, ob ihr Vertragsverhältnis als Miet- oder Pachtvertrag zu qualifizieren ist.
Das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) fasst unter dem Oberbegriff Bestandvertrag den Miet- und Pachtvertrag zusammen. In beiden Fällen handelt es sich um die Gebrauchsüberlassung von geschäftlich genutzten Räumlichkeiten gegen Entgelt auf gewisse Zeit.
Werden lediglich Geschäftsräumlichkeiten in Bestand gegeben, die als solche nur dem Gebrauch dienen können, liegt ein Mietvertrag vor. Ist hingegen ein lebendes [Unternehmen] Gegenstand des Bestandvertrages, dann ist dieses Vertragsverhältnis als Pachtvertrag zu beurteilen.
Neben den Räumen muss also einem Pächter auch das beigestellt werden, was wesentlich zum Betrieb des Unternehmens und dessen wirtschaftlichem Fortbestand gehört. Dazu zählen insbesondere die Betriebsmittel wie Geschäftseinrichtung und Warenlager, der Kundenstock, die Vereinbarung einer Betriebspflicht, die Übernahme von Personal und die Festlegung eines umsatzorientierten Bestandzinses. Jedenfalls muss das wirtschaftliche Interesse des Bestandgebers an der Weiterführung des Betriebes erkennbar sein. Auch ein stillgelegtes Unternehmen kann verpachtet werden, sofern es sich nur um einen vorübergehenden Zustand der Betriebsunterbrechung handelt und nachvollziehbare Gründe für die Stilllegung vorliegen. Umgekehrt kann auch ein noch nicht in Betrieb genommenes Unternehmen Grundlage für einen Pachtvertrag sein. Das ist der Fall, wenn der Pächter verpflichtet ist, mit den beigestellten Betriebsmitteln ein Unternehmen bestimmter Art zu betreiben.
[Bearbeiten] Beendigung von Pachtverträgen
Pachtverträge unterliegen den Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB). Laut ABGB gibt es bezüglich der Beendigung keine zwingend rechtlichen Vorschriften. Es gelten daher die diesbezüglich getroffenen vertraglichen Vereinbarungen bzw. wenn es solche nicht gibt, die Bestimmungen des ABGB.
[Bearbeiten] Kündigung
Pachtverträge können jeweils zum 30.6. oder 31.12. mit einer 6-monatigen Kündigungsfrist aufgelöst werden. Damit die Kündigung rechtswirksam ist, muss sie vor Beginn der Kündigungsfrist dem anderen Vertragspartner zugestellt worden sein. Die Zeit des Postlaufes ist also zu berücksichtigen.
[Bearbeiten] Einvernehmliche Auflösung
Beide Vertragspartner erzielen Einigung darüber, dass sie das Pachtverhältnis nicht mehr fortsetzen wollen. Eine einvernehmliche Auflösung ist immer und ohne weitere Einschränkungen möglich. Schriftlichkeit wird aus Beweisgründen empfohlen.
[Bearbeiten] Untergang des Pachtobjektes
Nach den Bestimmungen des ABGB löst sich ein Bestandvertrag von selbst auf, wenn die in Bestand gegebene Sache zu Grunde geht.
[Bearbeiten] Zeitablauf
Das ABGB enthält keine besonderen rechtlichen Vorschriften über Befristungsvereinbarungen. Der Pachtvertrag kann beliebig lang oder kurz, auch mehrfach hintereinander, befristet werden.
[Bearbeiten] Vorzeitige Auflösung des Bestandvertrages durch den Pächter
Der Pächter hat nach den Bestimmungen des ABGB die Möglichkeit, den Pachtvertrag vorzeitig aufzulösen. Dies kann vorgenommen werden, wenn das Pachtobjekt aus Gründen, die nicht von ihm verursacht wurden, in einem Zustand übergeben wurde oder in einen Zustand geraten ist, der es zum vereinbarten Gebrauch untauglich macht.
[Bearbeiten] Vorzeitige Auflösung des Bestandvertrages durch den Verpächter
Das ABGB zählt drei Tatbestände auf, die den Verpächter zu einer vorzeitigen Vertragsauflösung berechtigen. Diese sind:
- Erheblich nachteiliger Gebrauch vom Pachtobjekt durch den Pächter.
- Qualifizierter Pachtrückstand, das heißt, dass der Pächter trotz vorheriger Mahnung die offene Pacht zum nächsten Termin nicht vollständig bezahlt hat
- Abbruch und Neuherstellung eines verpachteten Gebäudes
[Bearbeiten] Weblinks
- Artikel Pacht im Historischen Lexikon der Schweiz
- Weiterführende Informationen der Wirtschaftskammern Österreichs
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