Diskussion:Städtebauliche Sanierungsmaßnahme

Vereinfachtes Verfahren sowie Ausgleichsbeträge

Eine insgesamt gute, aber knappe Übersicht zum Sanierungsrecht. Eine Vertiefung wäre wünschenswert.

Zwei Aspekte zumindest:

Soweit die Gemeinde sich für das vereinfachte Verfahren entscheidet, kann sie auch die Anwendung des § 144 BauGB insgesamt oder zu Teilen ausschließen. Damit entfiele ganz oder teilweise das Erfordernis, für die dort bezeichneten Vorhaben und Rechtsvorgänge eine sanierungsrechtliche Genhmigung einzuholen. Gerade infolge der Nichtanwendung der Vorschriften zum Ausgleichsbetrag entfallen die meisten Fälle, bei denen eine Sanierungsgenehmigung für einen Grundstückskaufvertrag zwingend zu versagen wäre: die der deutlich überhöhten Kaufpreise (vgl. § 145 Abs. 2 in Verb. mit § 153 Abs. 2 BauGB).

Zum Ausgleichsbetrag: Die Erhebung steht nicht etwa - wie der Artikel intendiert - im Ermessen der Gemeinde, sondern ist im Rahemn der gebundenen Verwaltung Pflicht (vgl. Wortlaut § 154 Abs.1 S. 1 sowie § 154 Abs. 3 S. 1 BauGB).

Ein Absehen von der Erhebnung ist aus Billigkeitgründen oder öffentl. Interesse nur unter sehr engene Voraussetzungen nach § 155 Abs. 4 BauGB möglich.

Weiterhin ist ein Absehen nach § 155 Abs. 3 BauGB möglich, wenn nur eine geringfügige Bodenwerterhöhung gutachtlich(!) ermittelt wurde und dder Verwaltungsaufwand für die Erhebung in keinem Verhältnis zu den möglichen Einnahmen steht. Im Gegensatz zu § 155 Abs. 4 dient die Entscheidung nach Abs. 3 ausschließlich den Interssen der Verwaltung, indem sie unangemessenen Verwaltungsaufwand sparen soll. Von vermeintlich nur geringfügigen Bodenwerterhöhungen betroffene Eigentümer können eine Entscheidung nach § 155 Abs. 3 BauGB nicht beantragen oder durchsetzen.

Der Ausgleichsbetrag ist im Allgemeinen ein Thema mit hohem Konfliktpotential, was sicher auch daran liegt, dass - im Gegensatz zu Straßenausbaubeiträgen - die abzuschöpfenden sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen nicht exakt ermittelt werden können, sondern einer gutachtlichen Einschätzung bedürfen, die einem mitunter weiten Beurteilungsspielraum unterliegt. Ausgleichsbeträge nach ihrer bodenpolitischen Konzeption dienen der teilweisen Finanzierung der Gesamtmaßnahme der Sanierung (tpischerweise 5 bis 15 % der Kosten), sie sind Ausfluss der Sozialbindung des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 Grundgesetz) und stellen in Geld ausgedrücket den fianziellen Beitrag des durch die Sanierung begünstigten Eigentümers dar, der ihm gerechterweise abverlangt werden kann. Maßnahmen der städtebaulichen Sanierung, mit denen zuvor bestehende Missstände etwas in der Bebauung, der Infrastruktur, der sozialräumlichen Ausstattung etc. behoben werden, steigern für die umliegenden Grundstücke auch in weiterem Umkreis die Lagequalität. Damit steigen die Vermarktungs- buw. Vermietungsaussichten und somit auch der Bodenwert. Sanierungsmaßnahmen können zudem auch auf dem konkreten Grundstück erfolgen (Altlastensanierung, Abbruch abgängiger oder übermäßig verdichteter Bebauung, Zweiterschließung, Verbesserung der Bebaubarkeit, Beseitigung von Verdichtung oder Immissionen etc. - häufig Ordnungsmaßnahmen im Sinne des § 147 BauGB), was ebenfalls und direkter abschätzbar den Bodenwert des konkreten Grundstücks steigert.

Für die Ermittlung der sanierungsrechtlichen Anfangsbodenwerte und Endbodenwerte und damit der Differenz, der sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung, ist nach gesetzlicher Vorstellung zunächst das Vergleichswertverfahren prädestiniert (vgl. § 16 Abs. 1 ImmoWertV). An hinreichend verfügbaren und geeigneten Vergleichswerten fehlt es bei Saneirungsverfahren jedoch zumeist, so dass verschiedene indirekte Vergleichswertverfahren, häufig in Gestalt von Komponentenverfahren entwickelt wurden. Hier wird der Ausgleichsbetrag nicht, wie laut Gesetz, aus Endwert minus Anfangswert ermittelt, sondern es gilt Anfangswert + Ausgleichsbetrag = Endwert. Die Rechtsprechung und die Fachwelt billigt diese Vorgehensweise durchgängig. Etabliert haben sich u.a. das Niedersachsen-Verfahren sowie verschiedene Zielbaumverfahren. Grundgedanke dieser Verfahren ist, aus bereits abgeschlossenen Sanierungsgebieten mit bekanntem Missstands- und Maßnahmeumfang die gesicherten bzw. allgemein akzeptierten Bodenwerterhöhungen auszuwerten und in Modelle umzuformen, die nach Einstufung und Gewichtung der einzelnen Missstände und Maßnahmen nun eine statistisch abgesicherte Ableitung von Wertsteigerungen zulassen. Diese Modell stehen und fallen mit der Erfahrenheit und Anwendungssicherheit der tätigen Gutachter.

Nicht wenige Gemeinden drücken sich um die Erhebung der Ausgleichsbeträge (trotz der Gefahr, dass die Bewilligungsstellen des Landes für die Städtebauförderungsmittel dann zu Lasten der Gemeinde die theoretisch erzielbaren Einnahmen in die Endabrechnung einsetzen) oder versuchen die Eigentümer bei der vorzeitigen Ablösung (§ 154 Abs.3 BauGB) mit unzulässigen und hohen Verfahres- oder Unsicherheitsabschlägen zu ködern. Dabei ist die frühzeitige Ablösung des Ausgleichsbetrages durchaus der richtige Weg. Wartezeiten auf noch nicht realisierte - wertsteigernde - Sanierungsmaßnahmen sind jedoch korrekt über Pionierabschläge, ermittelt über eine Abzinsung (Diskontierung) nach den Vorgaben der Wertermittlungsrichtlinie (WertR) und Anlage 9a hierzu, vorzunehmen.

-- Verve (Diskussion) 08:05, 11. Mai 2012 (CEST)

Hallo Verve, im Sinne eine Enzyklopädie, die wir auch für den Ottonormalverbraucher schreiben, sollte das auch kein Fachaufsatz werden für Sanierungsträger, Beamte, Baudezernenten oder Sanierungsplaner, ich bin für die Kürze einer Enzyklopädie, aber etwas mehr schadet auch nicht, wenn es denn nicht ein „Sanierungschinesisch“ wird. Wir bewegen uns auf einem rechtlich etwas schwierigeren Gebiet. Das mit dem „Kann“ bei den Ausgleichbeträgen ist sicher falsch, die Stelle habe ich geändert. Vielleicht ist es auch besser ein „muss“ dort einzufügen, wenn denn tatsächlich die Gemeinderäte immer mehr zu der Auffassung kommen, der Bürger müsse keinen Beitrag zur Finanzierung der Sanierung im Sanierungsgebiet leisten, während der sonst übliche Erschließungsbeitrag nach §§ 127 ff. Baugesetzbuch und die KAG-Beiträge als Kommunalabgabe durchaus akzeptiert werden und oft genug noch höher ausfallen. Zum vereinfachten Verfahren wäre ein Ergänzung sinnvoll. Also nur zu und ran an den Text. Gruß --Roland Kutzki (Diskussion) 13:10, 11. Mai 2012 (CEST)

Liste hier sinnvoll

Ich schlage vor, die Aufforderung zur Umwandlung in Fließtext zu entfernen. In diesem konkreten Zusammenhang ist die Darstellung in Listenform übersichtlicher als es ein Fließtext wäre. (nicht signierter Beitrag von 217.237.169.132 (Diskussion) 11:43, 19. Mai 2014 (CEST))